[LA
STIMA IMMOBILIARE]
Graziano
CASTELLO
FONDAMENTI PRATICI PER LA
VALUTAZIONE DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE
Lineamenti disciplinari
Le stime principali nella pratica
professionale
Cenni di stime legali
Tavole di utilità aggiornate
A QUESTO EBBOK È
COLLEGATO IL
SOFTWARE
STIMM
1.0
[BREVE
INTRODUZIONE]
Un libro di fondamenti presuppone un linguaggio: semplice, chiaro, immediato e che possa essere compreso anche da chi ha “dimenticato” le proprie nozioni in materia o, anche, da chi né è completamente a digiuno, oppure, essere letto anche da persona esperta che intenda sintetizzare il proprio sapere in un determinato campo.
Il testo che segue è stato scritto “interamente” con questa filosofia. Siamo però perfettamente coscienti che l’estimo oggi si è internazionalizzato e ha abbracciato a piene mani la statistica e, quindi, nuove strade. Si è, in altre parole, evoluto. Tuttavia l’evoluzione proviene dalla scuola americana e, questa, non è molto aderente alla realtà della scuola estimativa italiana, o meglio, per non offendere nessuno, diciamo che la disciplina “fuzzy” ha raggiunto una tendenza allo scientifico sempre più raffinata, tale da assumere una complessità crescente che rende incomprensibile la materia al neofita o a chi voglia rimetterci mano o a chi voglia fare sintesi del proprio sapere (in pratica i soggetti destinatari del libro che abbiamo citato in precedenza).
Vogliamo, quindi, mantenere questo testo così com’è, come è nato nel lontano 1998, aggiornandolo soltanto delle questioni imprescindibili e segnalando le novità in corso alle quali eventualmente rifarsi per un approfondimento. Tutto questo affinché sia un testo pratico (davvero pratico, non solo nelle intenzioni) che consenta di entrare nella materia estimativa dalla porta principale.
Non vuole però essere un banale elenco di perizie estimative da copiare (non troverete nemmeno un esempio di questo tipo) ma degli attrezzi elementari che permettano a chiunque di capire cosa sono le stime e poterle così, facilmente predisporre.
Ci perdonino, pertanto, i soloni e gli accademici dell’estimo contemporaneo se trascuriamo nel testo i concetti della scuola americana oggi in voga, dedicheremo e approfondiremo la tematica in un prossimo trattato di estimo, questo testo è nato così e, così, vuole continuare ad avvicinare persone alla materia; con la semplicità e la chiarezza concettuale che ha sempre contraddistinto la scuola italiana.
Buona lettura.
PARTE
1.
LINEAMENTI
DISCIPLINARI
1.1.1
BISOGNI,
BENI E UTILITÀ
[CAPITOLO
1.1 BREVI
CENNI DI ECONOMIA]
L'economia oggi domina la vita sociale, è la base di ogni valutazione. Ma cos'è l'economia? Di questa parola sono state date numerose definizioni, formalmente differenti, ma sostanzialmente uguali. Possiamo utilizzare la definizione data dal Cannan, ampliandone il concetto: "L'economia è lo studio di quanto forma il benessere materiale e spirituale dell'uomo". Possiamo anche dire che il benessere viene raggiunto dall'individuo, quando egli riesce a soddisfare i propri bisogni corporali e mentali per mezzo di beni dotati di una certa utilità. In economia quindi, il concetto di bisogno non si discosta da quello comunemente usato nel linguaggio parlato di tutti i giorni. Il bisogno è definibile come uno stato di insoddisfazione del corpo o della mente che necessità di superamento e soluzione. Se nel mondo non esistesse la scarsità dei beni dotati di utilità e quindi in grado di soddisfare i bisogni di ogni individuo, non esisterebbero le scienze o le discipline economiche (tra cui rientra, sebbene in maniera anomala, anche l'estimo). In un mondo dove l'abbondanza fosse il verbo, nessuno avrebbe la necessità di muovere un'azione economica; ogni cosa di cui il singolo avesse bisogno si troverebbe a sua disposizione per mezzo di decisioni immediate. Ma, purtroppo, nel mondo esiste il concetto di scarsità, che è la ragione fondativa dell'esistenza di una scienza che si occupi di economia.
Abbiamo pertanto, indirettamente introdotto il concetto di bene economico come qualsiasi cosa che abbia la capacità di soddisfare un bisogno dell'uomo e possieda quindi, un'utilità. I beni nel mondo non sono abbondanti, anzi il concetto stesso di scarsità1 conferisce loro la qualità propria di bene economico. Se consideriamo l'aria, ad esempio, essa ha caratteristiche, per ora, di abbondanza. Nessuno, dotato di apparato respiratorio normale, deve compiere sforzi particolari per respirare l'aria, anzi è un gesto involontario e persino neppure apparentemente deciso coscientemente. L'aria perciò non è un bene economico, è un bene prezioso da salvaguardare (ma questo è un altro discorso…), ma non rientra in questa categoria proprio per la sua abbondanza che elimina in lei il concetto economico. Non essendo un bene economico, per l'aria non c'è mercato: non c'è una domanda di aria (tutti ce l'hanno), non c'è un'offerta di aria (chi rinuncia a parte della sua aria, quando tutti possono averla?). I beni economici sono 'scarsi' perché non esistono da soli, ma vanno prodotti con il lavoro dell'uomo. Senza lavoro non esistono beni economici. Possiamo pertanto dire che, oltre alla scarsità, altra caratteristica specifica di un bene economico può essere considerato "il lavoro". Esiste quindi, un complesso rapporto tra produzione, beni e consumi, il quale rappresenta il 'gioco' mondiale dell'economia.
L'utilità, se ne desume per quanto detto fino ad ora, è la proprietà caratteristica di un bene economico diretta a soddisfare un bisogno dell'uomo. Poco importa se il bisogno sia necessario, superfluo o persino vizioso, l'importante è che l'utilità del bene economico sia in grado di soddisfare il desiderio o lo stato di bisogno dell'individuo. L'utilità varia infatti da persona a persona, e varia col tempo e le circostanze. Le scienze economiche che si dedicano al mercato hanno il compito di studiare i desideri degli individui o persino, di condizionarli per mezzo di sollecitazioni occulte. Per evitare ogni equivoco moralistico riguardo all'utilità, Pareto rinunciò persino a utilizzare il termine 'utilità', in favore di un termine più appropriato anche se poco usato, egli preferì: "ofelimità", vocabolo greco dal medesimo significato2.
1.1.2
IL
MERCATO
[CAPITOLO
1.1 BREVI
CENNI DI ECONOMIA]
[CAPITOLO
1.1 BREVI
CENNI DI ECONOMIA]
I beni economici 'scarsi' e reperibili solo grazie al lavoro 'produttivo' dell'uomo vengono scambiati tra gli individui. Chi produce un bene, cede parte del proprio prodotto in cambio di una ricchezza generata da altri. Il luogo deputato allo scambio dei beni, ove si stabilisce un prezzo per gli stessi viene comunemente definito come mercato. Appare chiaro che possono esistere infiniti mercati, classificabili in base all'area geografica al quale appartengono o in base al prodotto in essi commerciato. La suddivisione più significativa, dal punto di vista economico, consiste nella strutturazione su basi concorrenziali. Viene definito mercato di concorrenza, quello caratterizzato dal libero ingresso di chiunque abbia un prodotto o un bene da smerciare e di chiunque abbia la necessità di acquistare qualcosa. Tutto in maniera tale che nessuno abbia prevalenza sugli altri e possa condizionare in alcuna maniera, per potenza economica, politica o altro, il prezzo che si stabilisce sul mercato, ma questo venga definito dal libero gioco della domanda e dell'offerta. Appare chiaro che un mercato di questo tipo è possibile solo per i beni naturali, i quali vengono prodotti per semplice elaborazione dell'uomo, ma la qualità degli stessi e poco determinata da esso. Un mercato concorrenziale è anche possibile, solo per aree geografiche molto ristrette, nelle quali le notizie sulla domanda e l'offerta, siano immediatamente diffondibili. Esistessero per uno stesso identico prodotto due prezzi diversi, sarebbe evidente la presenza contemporanea di due mercati, nei quali la formazione del prezzo è stata condizionata da fattori diversi dalla semplice relazione tra domanda e offerta. I beni industriali, al contrario, sono legati a leggi economiche diverse. La qualità è intimamente legata alle scelte dell'imprenditore, così come la domanda può essere condizionata da forme di imposizione indirette, quali la pubblicità. Esiste un'infinità di beni, dalla dubbia utilità, che vengono immessi sul mercato con successo e per i quali il prezzo viene stabilito dal produttore in base alle sue scelte o persino alle sue previsioni di domanda. Questi mercati vengono definiti oligopolistici dove non esiste una concorrenza perfetta, ma i produttori possono incidere sul prezzo dei beni grazie alla loro unicità. Nei mercati concorrenziali il prezzo tende al costo di produzione ed è soggetto ad alcune leggi matematiche che ne regolano la formazione; nei mercati oligopolistici il prezzo viene retto dalla qualità, ed è essa che ne regola la formazione. Si può ricavare da questa dissertazione sulle differenze tra mercato concorrenziale e mercato oligopolistico, che quest'ultimo è tipico dei prodotti industriali, i quali debbono avere particolari caratteristiche di qualità e di unicità (nicchie di mercato) per poter essere scambiati. Da ciò discende la difficoltà per un imprenditore comune a diventare 'industriale'; per poter entrare a pieno diritto in questo tipo di mercato non è bastevole avere un prodotto a disposizione da vendere, come accade nel mercato agricolo (concorrenziale), ma occorre incidere su una serie di fattori e di concause, che solo un'abile preparazione professionale unita a una buona disponibilità di capitale può consentire.
Un cenno a parte meritano i mercati anomali, quelli in cui esiste un solo acquirente od offerente, oppure due produttori in concorrenza tra loro. Trattasi di mercati rispettivamente denominati di monopolio o di duopolio. In realtà il monopolio può essere esercitato solo dallo Stato, il quale con l'aiuto del diritto può stabilire le condizioni tipiche di questo mercato, in altri casi potremo trovare forme ibride o imperfette.
Il mercato delle abitazioni in quale tipo, tra quelli ora visti, rientra? Anzitutto le abitazioni non hanno un mercato vero proprio, cioè non possiedono una struttura logistica nella quale avvengono i fenomeni di domanda e di offerta, quindi è escluso si tratti di un mercato concorrenziale, però, chiunque disponga di un immobile può offrirlo sul mercato al prezzo che questo stabilisce, pena la mancata vendita del bene in cessione. Visto da questo punto di vista potremmo dire che i beni immobili hanno caratteristiche del mercato concorrenziale pur non avendo un mercato vero e proprio. Osserviamola da un altro punto di vista. Un bene consumabile, come può essere un prodotto alimentare, è soggetto a continue transazioni pressoché quotidiane di beni analoghi, se non identici. La quantità di transazioni per beni uguali è tale, da produrre una quotazione di prezzo giornaliera. Un bene ammortizzabile, come può essere un'automobile o un macchinario per casa o per ufficio, è soggetto a transazioni non continue, ma sicuramente con frequenza e assiduità tale da permettere la formazione di un prezzo, che avrà ovviamente, in virtù di tale diradamento del fenomeno transativo, una durata maggiormente dilatata nel tempo. La quotazione di prezzo sarà fissata a scadenze più lunghe. Stesso dicasi per i prodotti industriali non destinati al consumo di prima necessità. Gli immobili invece, sono ognuno un episodio isolato. Ognuno dotato delle proprie caratteristiche estetiche, fisiche, logistiche e tutti diversi magari per piccole variabili, ma comunque diversi. Si potrebbe desumere che il proprietario di un immobile è un monopolista, perché possedendo un bene unico egli può fare il prezzo che ritiene più opportuno alla sua convenienza economica. Invece non è così, per gli immobili esiste il concetto di analogia: se una casa dalle caratteristiche simili, cioè con alcune qualità inferiori e altre superiori, ma nel complesso analoga a quella oggetto della compravendita ha un certo prezzo, il proprietario, se vorrà vendere il proprio bene, non potrà discostarsi molto da questo. Altro aspetto dei beni immobili è che le transazioni di questi beni unici, avvengono a tempi lunghissimi per i quali è difficile poter formulare un prezzo automatico dato dal gioco della domanda e dell'offerta. Possiamo quindi sintetizzare concettualmente il mercato degli immobili, come un mercato virtuale del tipo apparentemente concorrenziale, dove l'unicità dei beni in vendita congiuntamente al criterio dell'analogia con beni simili, rapportato ai tempi intercorrenti tra due transazioni, determina la necessità di ricorrere a dei giudizi di valore formulati non in maniera spontanea osservando semplicemente domanda e offerta, ma in maniera mediata dalle capacità professionali di un soggetto esperto. In altre parole, il mercato degli immobili presenta tante anomalie da dover ricorrere in ogni tipo di transazione alla parola del perito estimatore.
1.1.3
DOMANDA
E OFFERTA
[CAPITOLO
1.1 BREVI
CENNI DI ECONOMIA]
La 'domanda' potrebbe sembrare, almeno in apparenza, un concetto elementare e intuitivo. In realtà esso nasconde un groviglio di interpretazioni teoriche, tutte volte a spiegare il perché degli andamenti della stessa. La domanda possiamo definirla come la quantità di un bene economico che si intende richiedere al mercato una volta fissato un prezzo d'acquisto. Il tentativo di comprendere l'ammontare della domanda sul mercato di un determinato bene economico è andato assumendo sempre più importanza proporzionalmente alla profondità dei tentativi di interpretarla matematicamente con strumenti sempre più raffinati, mano a mano che è cresciuto il peso dell'industria e dei servizi. L'industria (compresa quella dei servizi) abbiamo detto, tende a ricercare nicchie di mercato nelle quali esercitare una forma rozza di oligopolio, privilegiando la qualità del prodotto anziché ridurne semplicemente il prezzo. Appare evidente l'importanza di conoscere l'ammontare della domanda al fine di stabilire la produzione e soprattutto i livelli di qualità dei prodotti.
L'offerta rappresenta concettualmente l'altro aspetto della compravendita, ciò che vale per la domanda vale anche per l'offerta. Possiamo pertanto definire l'offerta come la quantità di un bene economico che si intende immettere sul mercato una volta fissato un prezzo di vendita.
Osservando il fenomeno da un punto di vista diverso, possiamo dire che una domanda elevata di un determinato bene economico ne stimola il mercato, aumentandone conseguentemente il prezzo (e i fenomeni relativi quali l'inflazione). Una domanda depressa tende a diminuire gli investimenti e a ridurre i prezzi. Conseguentemente un'offerta elevata satura il mercato, riducendo il prezzo e l'appetibilità degli investimenti; per contro un offerta debole lo rende più stimolante e più dinamico come crescita. Ovviamente domanda e offerta non sono dominabili nella complessità globale del mercato, ma possono essere studiate solo singolarmente attraverso ipotesi, spesso contraddette dalla realtà. Uno dei fattori che tende a saturare il mercato di un prodotto, quindi a comprimerne la domanda e rendere l'offerta esuberante rispetto alle richieste è sicuramente il tempo. Un prodotto obsolescente che ha perduto le sue caratteristiche di innovazione e di qualità nel soddisfare i bisogni dell'individuo, renderà la domanda fiacca. Nei mercati 'vecchi' le quantità di beni innovativi saranno sempre meno e la curva generale della domanda tenderà sempre a calare verso lo zero.
Esiste una domanda e un'offerta di beni immobili? Ovviamente sì, essendo beni dotati di una loro utilità, ma certamente con anomalie proprie del settore. La domanda e l'offerta dei beni immobiliari si presenta quasi sempre, nei giornali specializzati, come statistiche su base nazionale, di periodi passati o come tentativi di ipotesi per il futuro quasi sempre disattese. Ma si tratta, per lo più, di dati numerici, i quali, essendo il bene immobiliare dotato di unicità propria, poco informano sulla realtà delle cose. Molto più interessanti sono le relazioni sull'andamento della domanda e dell'offerta riferite a specifiche aree geografiche e per immobili dotati di spiccate analogie costruttive o tipologiche o localizzati nelle vicinanze di elementi naturali di pregio. Queste relazioni possono stimolare il promotore immobiliare a dirottare i propri investimenti nelle zone dove il trend presenta redditività più elevate con minor rischio. Investimenti che non necessariamente debbono essere riferiti a nuovi insediamenti, ma anche di trasformazioni e riuso del patrimonio edilizio esistente, oggi fin troppo trascurato dagli operatori economici del settore.
1.1.4
PROFITTO
E RENDITA
[CAPITOLO
1.1 BREVI
CENNI DI ECONOMIA]
Il profitto è il concetto chiave di distinzione delle varie economie mondiali. Secondo le teorie liberiste esso rappresenta il motore dell'apparato economico di un paese; secondo le teorie socialiste, rappresenta un concetto 'superato', il simbolo dello sfruttamento dell'uomo sull'uomo. In realtà non esiste una definizione precisa di profitto e quasi sempre viene confuso con il prezzo d'uso del capitale. Nella realtà economica succede spesso che colui il quale prende le decisioni d'investimento, sia anche il proprietario dei mezzi di produzione e del capitale necessario al funzionamento dell'impresa. Alcuni tendono a giustificare il profitto come il compenso spettante all'imprenditore per il rischio che egli corre sul mercato, che è cosa ben diversa dall'interesse che il capitale produce e dai costi che i mezzi di produzione comunque hanno e i quali, se di proprietà dell'imprenditore, vengono 'risparmiati'. Qualcuno però potrebbe obiettare che in economie forti o protette dallo stato o ad alto grado di corruzione del mercato i rischi sono davvero pochi e comunque calcolabili. Perché mai bisognerebbe pagare un compenso così elevato a chi rischia praticamente nulla? Marx andò oltre: egli demonizzò il profitto, escludendolo dal centro delle attenzioni economiche e relegandolo al ruolo di plusvalore derivante dallo sfruttamento, tentando con la sua teoria economica di trasferire tale polarità verso il lavoro. Altra concezione del profitto è quella marginalista, la quale lo intende come l'apporto alla produzione dato dal capitale investito. Essa appartiene alla schiera degli studiosi del fenomeno i quali inquadrano il profitto come un concetto residuale derivante dall'eliminazione di tutti gli altri fattori produttivi. Aumentando il capitale investito tra i fattori produttivi, il profitto residuale aumenta, non in misura proporzionale, ma con incrementi più o meno iperbolici. Il differenziale di guadagno che si ha tra due investimenti quantitativamente diversi giustifica e definisce il profitto. Anche in questo caso qualcuno obiettò che null'altro si tratta di aumenti del prezzo d'uso del capitale dovuti a maggiori anticipazioni dello stesso. Dando disponibilità di maggior capitale aumenta anche il saggio di anticipazione che lo stesso produce. Ultima teoria sul profitto, forse la più moderna e meno (solo meno…) soggetta a obiezioni, è quella per la quale esso altro non é che il compenso per l'innovazione apportato alla produzione di beni economici. Il prezzo d'uso dell'ingegno o dell'intraprendenza, come qualcuno l'ha definito. Nei mercati saturi o deboli i profitti sarebbero bassi per la difficoltà a innovare il mercato o la produzione, nei mercati di nuova formazione, è più facile innovare. Anche imitare modelli di altre economie è però innovazione. E qui, qualcuno, già obietta: dove sta l'innovazione, se altro non si fa che trasferire e a volte persino imporre in paesi economicamente meno progrediti, ciò che è stato ideato da altri?
La rendita, è definibile come il prezzo d'uso o il reddito derivante da quei beni la cui offerta sul mercato è rigida e non regolata da leggi economiche dipendenti dalla volontà umana. Caratteristica principale dei beni economici che produco rendita è di essere prodotti in una quantità non predeterminata dall'imprenditore o dalle esigenze del mercato, ma di essere fissa e dovuta alla natura stessa dei beni. La rendita differisce quindi dal profitto per il fatto che questo, qualsiasi sia la scuola economica di riferimento, viene determinato da un'azione umana definibile come azione imprenditoriale, mentre la rendita viene determinata da leggi estranee all'imprenditore o semplicemente al proprietario, ma viene a costituirsi automaticamente per fattori a lui non dovuti. E' per questo principio che qualcuno a sollevato il problema della moralità della rendita. Partendo da basi marxiane si è detto: il lavoro è il fulcro dell'economia, ma anche il profitto discende sempre da un'azione dell'individuo, quindi da un lavoro; mentre la rendita è dovuta ad azioni non volute e non compiute dall'individuo e si forma comunque a favore del proprietario del bene, sia che egli voglia, sia che egli non voglia. Ne discende quindi, che la rendita va tassata in misura maggiore rispetto al profitto. E tanto maggiore sarà la tassazione, più i meriti della produzione di tale rendita saranno dovuti allo stato.
1.2.1
PRINCIPI
GENERALI
[CAPITOLO
1.2 MATEMATICA
FINANZIARIA]
La matematica finanziaria è lo strumento scientifico in uso al perito estimatore di maggiore importanza. Attraverso di essa egli riesce a quantificare in termini di denaro il valore dell'oggetto di stima. Il principio fondamentale della matematica finanziaria è l'interesse, vale a dire il prezzo d'uso del capitale, da non confondersi con il profitto che, come abbiamo visto seppur brevemente nel capitolo precedente, trattasi di ben altra cosa. Sì, perché il capitale ha il suo reale valore nominale solo nel momento attuale, vale a dire che cento euro sono tali, solo se considerati all'attualità, cioè oggi, nella data precisa in cui state leggendo questo testo. Se gli stessi cento euro li prendete in considerazione nel valore che avevano ieri, valgono meno (sebbene di poco…). Se considerate il valore che avranno domani, valgono di più. Ciò afferma un concetto figurativo, ma efficace, sul reale valore del capitale (cioè il denaro…), il quale se considerato nel momento reale ed attuale ha come valore quello nominale (ed è l'unico momento in cui lo assume) se si muove nel tempo in avanti esso cresce di una quota denominata interesse, se si muove nel tempo all'indietro, esso decresce di una quota denominata sconto. Pertanto ogni stima deve essere riferita sempre a un momento preciso e omogeneo per tutti i calcoli eseguiti dal perito. Per stimare un appartamento che necessita di trasformazioni molto laboriose che durano nel tempo, non è sufficiente detrarre dal valore di mercato dell'appartamento i cosiddetti costi di trasformazione, ma occorre riferire li stessi al momento attuale. Ciò per un semplice motivo, questi costi non li sostenete oggi, ma dovrete sostenerli magari fra sei mesi o un anno. I soldi che spenderete fra un anno se considerati nel momento attuale sono meno, quindi la detrazione sarà inferiore. Qualcuno obietterà che per cifre modeste questa coerenza di calcolo oltre che macchinosa sarà talmente minima da non incidere sul valore dell'immobile. Sicuramente, se si prende in considerazione un piccolo appartamento di categoria popolare; ma se si analizza un intero stabile o anche un 'semplice' attico lussuoso le spese di trasformazione saranno tali che lo sconto avrà una incidenza notevole sul valore di stima.
Qualcuno si chiederà: "come mai il denaro produce interesse?". Anzitutto va precisato che il capitale produce interesse (o 'sproduce' sconto) solo nelle economie non 'centralmente' e 'totalmente' pianificate, cioè le economie dove esiste il libero mercato. Pertanto la quasi totalità dei paesi del pianeta terra. La produzione dell'interesse, in questi stati definiti 'liberisti' è una legge scientifica che discende dal principio della non uguaglianza della distribuzione del capitale come motore delle economie liberiste, congiuntamente alla sempre presente domanda e offerta del mercato. Chi possiede capitale in abbondanza rispetto ai propri bisogni (e il come e perché qualcuno abbia tale abbondanza esula dai nostri compiti didattici) può metterne la parte in esubero sul mercato a disposizione di chi ne ha in difetto rispetto ai bisogni. Il tutto in cambio della possibilità di soddisfare una maggiore quantità di bisogni nel futuro. Chi possiede capitale in difetto rispetto ai bisogni, chiede di compensare tale mancanza promettendo di soddisfare più bisogni futuri rispetto a quelli forniti verso chi, a tali bisogni ha rinunciato3.
Nel tempo, l'entropizzazione dell'economia mondiale ha trasformato questo concetto di interesse mutuato dalla teoria dei bisogni. Oggi, con l'istituzionalizzazione dell'interesse come 'moralmente' giustificato, perché non dimentichiamoci che un tempo, esso veniva considerato ingiusto (la moneta non può fruttare… si diceva), non è necessario possedere capitale in misura superiore rispetto ai bisogni, anche perché il livello di questi è difficilmente definibile. Oggi è sufficiente comprimere i consumi (che hanno sostituito i bisogni) e destinare il capitale che ne deriva all'investimento e alla produzione di interesse. Vediamo con l'aiuto di un grafico come funziona il concetto di interesse al punto di vista matematico finanziario al fine di comprendere le ragioni dell'attuali Immaginiamo di avere una retta (un'ascissa), la dividiamo in tanti segmenti regolari corrispondenti alle unità di tempo che riteniamo meglio opportune (nel nostro caso per ragioni di semplificazione le indichiamo in anni).
anni
Al cento indichiamo il momento attuale (oggi) con lo zero. Dallo zero verso destra, come un'ascissa qualsiasi, indichiamo i valori positivi, verso sinistra quelli negativi. Quindi, andando verso destra abbiamo gli anni futuri, verso sinistra quelli passati.
0 -1 -2 +1 +2 +3
Questa sarà la nostra rappresentazione del tempo e per mezzo di essa comprenderemo i vari assunti della matematica finanziaria.
1.2.2
INTERESSE
SEMPLICE E
INTERESSE
COMPOSTO
[CAPITOLO
1.2 MATEMATICA
FINANZIARIA]
La matematica finanziaria definisce come saggio o tasso d'interesse la percentuale, calcolata sul valore numerico del capitale di partenza, che spetta a colui che mette a disposizione di un altro soggetto del denaro per un determinato periodo di tempo. Vale a dire che un saggio o tasso di interesse del 5 per cento su base annua, vuole significare che per ogni cento euro prestati, l'investitore ne riceverà 5 ogni anno. Una distinzione raffinata, da parte di alcuni studiosi di estimo, consiste nel riconoscere, come tasso di interesse quello espresso in termini percentuali (es. 5%) e saggio di interesse quello espresso in termini numerici o di coefficiente (es. 0,05). In termini matematici finanziari il saggio e/o tasso di interesse viene definito con la lettera r.
Appare evidente che ragionando andando indietro nel tempo, secondo quanto verificato al paragrafo precedente, analogamente si può definire come saggio o tasso di sconto la percentuale, calcolata sul valore numerico del capitale di partenza, da corrispondersi da parte di colui che ha avuto a propria disposizione del denaro da un altro soggetto per un determinato periodo di tempo.
L'interesse quando trattasi di prezzo d'uso del capitale per una determinata unità di tempo si definisce come semplice e, se l’unità di tempo è interamente trascorsa, si calcola per mezzo del saggio di interesse direttamente moltiplicato per il capitale. In termini matematici finanziari l'interesse semplice viene definito con la lettera I.
La formula dell'interesse semplice sarà quindi:
I
=
Co
.
r .
t
Dove: I = Interesse; Co = Capitale iniziale; r = Tasso d’interesse; t = Tempo. Il tasso di interesse è espresso in ragione di una unità di tempo, geenralmente un anno, mentre il tempo in proporzione al tempo trascorso rispetto all’unità medesima.
Il Capitale iniziale con l'aggiunta del prezzo d'uso di se stesso, cioè gli interessi da esso prodotti viene definito come Capitale finale o più comunemente Montante. In termini matematici finanziari il capitale finale o montante viene definito con la lettera M.
La formula del Capitale finale o montante sarà quindi:
M
=
Co
+ I
Dove: M = Montante; Co = Capitale iniziale; I = Interesse.
L'interesse composto si definisce invece, come il prezzo d'uso del capitale in almeno due o più periodi di tempo nei quali l'interesse maturato in ogni periodo viene capitalizzato, cioè non viene ritirato dall'investitore ma viene rimesso a disposizione del soggetto debitore. Cosa vuol dire ciò? Che se un persona presta 1.000 euro per un periodo di tre anni ad altra persona, fissando il tasso al 5%, alla fine del primo anno egli avrà un interesse semplice di 50 euro. Nel caso egli ritirasse il frutto dell'investimento, nel secondo anno l'interesse verrà calcolato sempre sui 1.000 euro e sarà pertanto identico al primo anno, così al terzo anno. Nel caso invece, egli lasciasse i 50 euro a disposizione del debitore, l'interesse non verrà più calcolato su 1.000 euro, ma su 1.050 euro e pertanto sarà di 52,5 euro. Alla fine del secondo anno se non ritirerà l'interesse, il capitale base per il calcolo dell'interesse sarà pertanto di € 1.052,50 pari a un interesse di € 52,625 e un capitale finale di € 1.155,625. Compariamo i due dati: a interesse semplice ogni anno abbiamo € 50 per tre anni e il capitale di € 1.000, a interesse composto abbiamo € 155,625 e sempre il capitale di € 1.000. Perché accade questo? Perché gli euro cinquanta del primo anno, anziché essere usufruiti dall'investitore vanno a far parte del capitale, cioè, come si dice in termine tecnico, vengono capitalizzate, cioè trasformate da frutto in capitale. Così quanto del secondo e terzo anno.
Co Co+
I (Co+
I) + I ((Co+
I) + I) + I I)
+ I
+1
0 -1 +2 +3 +4
Co Co+
I
Co Co+
I Co Co+
I
Osservando il grafico, possiamo analizzare i due comportamenti matematici del capitale e dell'interesse. Nella riga superiore, corrispondente all'interesse composto, si osserva che il montante, alla fine di ogni anno, è dato dal montante dell'anno precedente più gli interessi maturati. Nella riga inferiore, corrispondente all'interesse semplice, si osserva che ogni anno l'interesse matura sul medesimo capitale in quanto l'investitore ritira l'interesse maturato. Abbiamo infatti, alla fine di ogni anno, un Co +I che diventa nuovamente Co i seguito al prelievo di I.
Il Montante composto è definibile come il capitale più il prezzo d'uso dello stesso capitalizzato alla fine di ogni periodo di riferimento. In termini matematici finanziari il montante composto si definisce con la lettera Cn dove al posto di n si indica l'anno di riferimento dello stesso. La formula del montante composto necessita di alcune operazioni preliminari, cioè partendo dalla formula del montante semplice (M = Co + I) e riprendendo l'esempio prima visto abbiamo alla fine del primo anno un montante uguale alla formula. Sostituendo al posto della I la sua formula relativa (I = Co r) abbiamo un montante che diventa M = Co + (Co r), raccogliendo Co, in definitiva si avrà M = Co (1 + r).
Comunemente si usa sostituire per comodità di calcolo (1 + r) con la lettera q, quindi avremo alla fine del primo anno come montante C1= Co q.
Alla fine del secondo anno, capitalizzando gli interessi il nuovo montante sarà dato dal montante dell'anno precedente più gli interessi maturati su di esso e cioè C2 = C1 + I sostituendo all'interesse l'espressione che lo definisce e cioè I = C1 r, il montante al secondo diventa C2 = C1 + (C1 r) raccogliendo C1 si ottiene C2 = C1 (1+r) sostituendo a C1 la formula prima vista, si ottiene che C2 = Co (1+ r) (1+ r) = Co q q. Stesso ragionamento è possibile farlo alla fine del terzo anno, deducendo come formula definitiva del montante la seguente:
Cn
=
Co
*
qn
Dove: Cn = Capitale finale o montante; Co = Capitale iniziale; q = (1 + r); n = Anni.
La formula permette di ottenere il valore del capitale investito, in un qualsiasi anno futuro partendo dal valore del capitale attuale e conoscendo il tasso di interesse.
Abbiamo detto che il capitale quando si muove in avanti nel tempo cresce di valore, e ciò lo dimostra la formula, moltiplicandolo per 1+r elevato alla potenza pari al numero di anni di investimento, esso necessariamente aumenta. Il numero 1 aumentato di r ed elevato alla potenza, darà sempre un valore superiore a uno e quindi tenderà ad ingrandire Co. Ma nel caso che il capitale vada indietro nel tempo? Abbiamo detto, all'inizio del paragrafo, che diminuisce. Come calcolare il valore del capitale attuale riferito a tre anni fa? Se tra dieci anni avremo mille euro provenienti da una smobilizzazione di un qualsiasi investimento, quanto abbiamo in realtà oggi? Evitando gli scontati passaggi matematici dell’equazione (che sono senz'altro intuitivi) passiamo direttamente alla formula:
Co
=
Cn
/
qn
Dove: Cn = Capitale finale o montante; Co = Capitale iniziale; q = (1 + r); n = Anni.
Riassumendo: per ottenere il valore del capitale investito e attuale, cioè riferito alla data di oggi tra un certo numero di anni è sufficiente moltiplicarlo tante volte per q quanti sono gli anni. Per sapere quanto vale oggi un capitale che otterremo tra un certo numero di anni, basta dividerlo per q tante volte quanti sono gli anni di attesa.
Ma il coefficiente q, soprattutto quando gli anni sono molti, è di difficile calcolo e risulta estremamente macchinoso, per cui, per venire incontro al perito, esistono le cosiddette “tabelle finanziarie”, le quali consentono di ottenere il valore della q conoscendo gli anni di proiezione del capitale e il tasso di interesse di riferimento. Esistono anche comuni calcolatrici finanzarie e/o applicazioni software elementari che permettono lo stesso risultato in tempi più rapidi. Proprio per questa maggiore rapidità e precisione le tabelle finanziarie vanno ormai scomparendo con buona pace dei nostalgici.
Capita spesso nella pratica estimativa e nelle transazioni commerciali di unità abitative collegate a mutui ipotecari, di sentire parlare di tasso fisso e variabile. La differenza tra i due è palese: il tasso fisso si ha quando nei calcoli della matematica finanziaria si adotta sempre la medesima percentuale di interesse, supponendola stabile o adottandola come tale (generalmente per massimo dieci anni). Il tasso variabile presuppone dei cambiamenti della percentuale d'interesse e quindi non permette di determinare il valore del montante se non conoscendo il futuro saggio applicato. Il calcolo in questo caso si complica, poniamo il caso di voler conoscere il valore di 1.000 euro tra tre anni sapendo che alla fine del secondo anno il tasso varierà dal 5% al 6%. In questo caso occorre calcolare il montante riferito per periodo omogeneo e quindi fino al C2, poi procedere al calcolo del nuovo montante con le mutate condizioni. In termini di formula se deduce:
Cn
+ m
=
(Co
*
qn)*
qm
D
1.2.3
AMMORTAMENTO
E
REINTEGRAZIONE
[CAPITOLO
1.2 MATEMATICA
FINANZIARIA]
I concetti di ammortamento e reintegrazione sono simili e derivano sempre dalle definizioni di interesse sul capitale date al paragrafo precedente. Poniamo di versare per tre anni alla fine di ogni anno una stessa identica somma di € 1.000. Ragionando come al paragrafo visto prima, le cose si complicano notevolmente, perché alla fine del terzo anno, oltre agli interessi composti che maturano per due anni sugli € 1.000 versati al primo anno, vi sono quelli che maturano per un anno su quelle versate al secondo anno e nessun interesse su quelle versate al terzo. Stiamo parlando, in tal caso, di annualità posticipate. Esaminiamo il solito grafico:
0
+1 -1 +2 +3 +4 a1
= 1.000
1.000 q 1.000
q2 1.000
q
a2
= 1.000 a3
= 1.000
Sommando avremo alla fine del terzo anno un capitale finale dato da:
C3 = ( 1.000 q2) + (1.000 q) + 1.000
Considerando un tasso costante nei tre anni, q avrà medesimo indice (che, pertanto, non abbiamo indicato nel grafico per semplificare) e, quindi, elaborando quanto sopra potremo anche scrivere:
C3 = 1.000 (q2 + q + 1)
O elaborando in termini generici:
Cn = a (qn + qn -1 + qn -2 + … + q2 + q + 1)
Per mezzo di artifizio matematico è possibile dimostrare, a conclusione, che il capitale finale, accumulando la medesima quota a per n anni, è dato da:
qn
- 1
Cn
=
a
______
r
Dove: Cn = Capitale finale o montante; a = Annualità costante; q = (1 + r); n = Anni; r = Tasso di interesse.
Accettato che il capitale finale, versando ogni anno la medesima somma, è dato dalla formula riportata, possiamo ragionare all'incontrario. Quale somma dobbiamo mettere da parte per avere alla fine del terzo anno una cifra pari a €. 5.000? Con semplice passaggio da equazione, troviamo come formula che esprime quale annualità occorre accantonare per reintegrare un capitale la seguente:
qn
- 1 r
a
=
Cn
______
Dove: Cn = Capitale finale o montante; a = Annualità costante; q = (1 + r); n = Anni; r = Tasso di interesse.
Abbiamo così definito in maniera indiretta, cosa è una quota di reintegrazione. La quale possiamo definirla in altre, e più semplici, parole come la quota da accantonare regolarmente, presupposto un tasso fisso, per formare un determinato capitale tra un preciso numero di anni. In caso di variazione del tasso è evidente che occorre riformulare il valore dell'annualità fermo restando il capitale da reintegrare. Il ragionamento viene spesso proposto dalle finanziarie e banche in tema di piani di accumulo. Viene proposto un tasso ipotetico (e qui sta l'inghippo, chi può stabilire quale sarà il tasso nel futuro) di rendita del denaro. Versando, vi dicono, € 1.000 all'anno tra vent'anni riceverete € 40.000. Si tratta, in pratica, niente altro che del calcolo della quota annua da versare per ottenere la reintegrazione di un capitale di €. 40.000 dopo vent'anni (sempre fissato il tasso di interesse). Appare evidente che si tratta solo di ipotesi, perché nessuna banca è grado di garantirvi un tasso certo. Chi può stabilire gli andamenti dell'economia mondiale? La recente crisi finanziaria mondiale dovrebbe essere servita da lezione (ma così non sarà…) Si tratta solo di ipotesi: una buona banca, finanziaria o compagnia assicurativa, brava nella gestione del denaro, può solo avere la convinzione (niente di più!) di saper trattare i propri investimenti in maniera tale da non scendere mai sotto un determinato tasso di interesse, ebbene questo potrà essere il tasso fisso su cui calcolare il capitale che vi verrà rimborsato dopo vent'anni. Maggiore utilità nel calcolo dell'annualità come quota di integrazione si ha nei bilanci delle società industriali o nelle aziende agricole; alla chiusura dei medesimi si ha sempre la necessità di conoscere quale quota accantonare per ottenere una certa somma dopo un numero di anni per far fronte a spese di vario genere. Essa viene sempre considerata come una componente negativa del conto economico, come fosse una spesa; mentre diventerà componente positiva del bilancio patrimoniale la reintegrazione già attuata nel momento del calcolo dello stesso.
Per comprendere l'ammortamento passiamo al solito esempio. Avendo in prestito oggi € 5.000 quanto dobbiamo restituire all'anno al nostro creditore? Il ragionamento va condotto riassumendo tutto quanto sino a qua espresso partendo dal grafico del tempo.
+1
0 -1 +2 +3 +4 5.000
q3
C0
= 5.000
E' sufficiente portare avanti nel tempo i nostri € 5.000 sino alla fine del terzo anno, i quali abbiamo già visto diventeranno:
C3 = 5.000 q3
In termini generici:
Cn = C0 qn
A questo punto è sufficiente reintegrare il capitale futuro con la formula che già conosciamo e avremo:
a = Cn r / qn – 1 dunque, se Cn = C0 qn
Sostituendo avremo immediatamente la formula, per cui in definitiva la quota di ammortamento di un capitale ricevuto oggi è data da:
qn
- 1
r
qn
a
=
Cn
______
Dove: Cn = Capitale finale o montante; a = Annualità costante; q = (1 + r); n = Anni; r = Tasso di interesse.
La quota di ammortamento si può perciò definire come la somma da accantonare regolarmente, presupposto un tasso fisso, per rimborsare in un determinato numero di anni un capitale utilizzato oggi. Anche in questo caso per variazioni del tasso occorre riformulare il valore dell'annualità. La quota di ammortamento viene utilizzata da parte delle banche o finanziarie in caso di mutui e prestiti in genere; loro danno a voi oggi del denaro e voi vi impegnate a restituirlo in un dato numero di anni. Il tasso fisso determinerà una rata costante e immodificabile negli anni, mentre quello costante verrà ricalcolato in base alle variazioni del tasso ufficiale di sconto dando una rata che varierà in oscillazioni percentuali legate alle condizioni del prestito. Appare evidente che in momenti di mercato dei tassi molto insicuro, conviene stipulare mutui a tasso fisso (generalmente più cari, perché questo viene stabilito qualcosa di più rispetto a quello ufficiale). In periodi di economia forte e sicura, è possibile stipulare mutui a tasso variabile. Occorre però fare un'osservazione di rito, come detto per le reintegrazioni, nessuno può ipotecare il futuro e ciò che vale oggi in economia può non valere più domani, pertanto è meglio spendere qualcosa in più inizialmente, ma mantenere il proprio tasso fisso, certo chi ha stipulato dei mutui negli anni 70 quando il tasso era a due cifre, oggi sarà stizzito dal vedere che questi tendono a scendere, ma l'inflazione degli anni in cui i tassi erano così elevati avrà anche reso il potere d'acquisto della rata del proprio mutuo più basso, da non patire per il mancato adeguamento. Anche l'ammortamento viene usato nei bilanci, per determinare il costo di un macchinario. Questi infatti, essendo soggetti a usura e obsolescenza tecnologica, con l'andare del tempo non avranno più il valore iniziale. Occorrerà pertanto calcolare nei costi di un impresa,
CENNI
DI STATISTICA
[CAPITOLO
1.2 MATEMATICA
FINANZIARIA]
1.2.4
Altro strumento in mano al perito estimatore di fondamentale importanza è la statistica. Oggi in vero tale materia ha assunto dimensioni interdisciplinari di notevole dimensione, il suo uso spazia dalle materie economiche a quelle mediche, dalle materie letterarie sino a quelle artistiche. L’estimo contempraneo, tendendo sempre più al multicriteriale, si affida ormai religiosamente alla statistica per risolvere la complessità dei dati, ma anche per sopperire alla sua mancanza.
La statistica si basa su presupposti scientifici e il suo fine consiste nel mettere in evidenza i rapporti esistenti tra causa ed effetto nei fenomeni fisici, sociali, economici ecc., quindi sottolineare la regolarità delle omologie di tali fenomeni in modo da prevederne il ripetersi nel futuro4.
Il più semplice di tali strumenti è la media, della quale ne esistono vari tipi ma tutte basate sul rapporto tra gli elementi che la costituiscono, la quantità degli stessi e il valore di media, il quale rappresenta il più omologo a tutti gli elementi.
La media aritmetica semplice, si basa sul rapporto dato da n elementi sommati tra loro e il loro numero complessivo.
Ciò che vuole esprimere la media aritmetica semplice è intuitivo. Verificata una serie di valori numerici di qualsiasi genere, ad esempio il numero di spettatori giornalieri di un cinema durante una settimana di osservazione, il valore di media, cioè il numero medio di spettatori entrati al cinema durante ogni giorno, è dato dalla somma di tutti gli spettatori conteggiati durante il periodo, diviso il numero dei giorni di analisi.
n
a
+ b + c + … + n
Mar
=
______________
Dove: a, b, c, …, n = Termini dela media; n = Numer dei termini.
Si evince in sostanza che gli elementi debbono essere omogenei e racchiusi in un insieme di analisi e il numero dei termini deve coincidere con la quantità di tali insiemi. Tornando all'esempio, non è possibile stabilire il numero degli spettatori tra le ore 20,30 e le 22,30 osservandone il numero globale per tutta la giornata, ma è necessario stabilire il numero preciso riferito all'orario di osservazione prescelto (insieme di analisi).
La media aritmetica ponderata, è data dal rapporto tra la sommatoria dei vari termini moltiplicati per il loro valore e la sommatoria degli stessi:
a
+ b + c + … + n
ak1
+ bk2
+ ck3
+ … + nkn
Map
=
_____________________
Dove: a, b, c, …, n = Termini dela media; n = Numero dei termini; k = Peso dei termini o valore.
Nella media ponderata viene introdotto il concetto di peso, cioè la maggiore o minore attinenza di un termine verso un parametro causale introdotto nella media. Nella pratica questo tipo di calcolo viene utilizzato nel calcolo delle tabelle millesimali, a ogni superficie appartenente uno stabile, sia essa abitativa o destinata al commercio o a garage, vengono attribuiti dei pesi in base alle migliori o peggiori caratteristiche della stessa. Viene così, introdotto il parametro qualità nel calcolo della media.
La media geometrica è invece data dalla radice del prodotto di un certo numero di termini. L'indice della radice è dato dal numero dei termini della media.
________________________________________________
a
+ b + c + … + n
Mg
=
√
Dove: a, b, c, …, n = Termini dela media; n = Numer dei termini.
Altro strumento è rappresentato dallo studio delle sequenze di valori numerici legati o meno tra loro da rapporti definibili.
La progressione aritmetica è data da una sequenza di numeri dove la differenza tra un elemento e il suo precedente o tra il successivo e l'elemento stesso, è sempre in ragione di un numero costante.
a;
b; c; …; n
=
a;
a+k; a+2k; a+…k;
a+nk
Dove: a, b, c, …, n = Sequenza termini; n = Numer dei termini; k = Ragione della sequenza.
La ragione è quindi una costante sommata tante volte al primo termine della sequenza in base alla posizione di distanza da questo. Esistono anche: la progressione geometrica, dove la ragione diventa un fattore costante di moltiplicazione dei singoli elementi della sequenza; la progressione esponenziale dove la ragione è una costante esponente.
Esistono anche le sequenze di numeri non legati da alcuna ragione matematica, definite come semplici distribuzioni di valori.
La mediana di una distribuzione di valori è data dal valore centrale della stessa una volta ordinati gli elementi in maniera crescente o decrescente. Ad esempio considerando una sequenza di numeri del tipo: 3, 7, 11, 17, 19, 23 e 29, il valore mediano sarà dato da 17 il quale è semplicemente il valore di mezzo della scala ordinata.
La moda di una distribuzione di valori è data dal valore che si presenta più volte all'interno della stessa sequenza, quindi il valore più frequente. Ad esempio considerando una sequenza del tipo: 3,4, 7, 9, 11, 3, 12, 3, 7, 9, 12, 6, 5, 3, 7, il valore di moda sarà dato dal numero 3 il quale è quello che si presenta più frequentemente nella serie.
Questi sono solo alcuni concetti rudimentali della statistica, la quale ripetiamo, è scienza sofisticata e molto usata in tutti i campi dello scibile. Esistono altri strumenti statistici quali: la correlazione, l'estrapolazione e via dicendo, per i quali rimandiamo, il perito interessato ad approfondire il tema e le proprie cognizioni specialistiche, a un testo specializzato.
1.3.1
CONCETTO
DI ESTIMO
[CAPITOLO
1.3 ESTIMO
GENERALE]
L'estimo non è una scienza, non è infatti una conoscenza esatta e ragionata, basata sull'osservazione dei fenomeni costanti della realtà e le sue cause. L'estimo è però, per contro, basato su presupposti deterministici 1. Fissati i parametri di studio, il risultato di arrivo è sicuramente determinato da suoi presupposti, come accade nelle scienze esatte. L'estimo è un contenitore di principi, criteri e metodi, cioè meglio definibile come una disciplina. Lo scopo dell'estimo è quello di formulare e motivare metodologicamente il prezzo per quei beni unici le cui transazioni avvengano a intervalli di tempo talmente distanti da non avere un luogo fisico definibile come mercato. Nell'estimo non si cerca di dare un valore a un sacco di patate o a un mattone, per questi beni, 'non unici' perché ripetibili e non dotati di una loro caratterizzazione fisica, esiste un luogo di formazione del prezzo. Il perito nel considerare i beni aventi un mercato non emette giudizi di valore, cerca solo di verificare attraverso una semplice indagine qual è il prezzo stabilito dalla legge della domanda e dell'offerta nel giorno di stima. I beni senza mercato le cui transazioni, cioè i passaggi dall'avente bisogno (del bene) al cedente bisogno, non avvengono quotidianamente, ma in termini di anni o decenni o persino decine di decenni, non offrono la possibilità di avere con immediatezza il prezzo. Per avere il prezzo di un mattone è sufficiente domandare al rivenditore più vicino quanto costa; per stabilire il prezzo di una chiesa sconsacrata e abbandonata da decenni, ubicata in mezzo alla campagna, ci troviamo sicuramente in difficoltà. L'estimo vuole offrire al perito i mezzi per riuscire a dare sempre e comunque un prezzo (persino negativo, come nel caso della valutazione dei danni) a un bene senza mercato o meglio, un bene i cui passaggi tra domanda e offerta avvengano talmente lentamente per il quale è impossibile stabilire un prezzo fissato. Diciamo in altre parole e riferendoci a valori matematici, che l'estimo affina le sue metodologie e i suoi principi in maniera direttamente proporzionale ai tempi di transazione del bene oggetto della stima. Maggiore è il tempo intercorso dall'ultima transazione e più difficile è riuscire a stabilire con esattezza il prezzo del bene stesso.
I beni economici oggetto dell'estimo sono essenzialmente quelli immobili e ciò, si può evincere dalla sua stessa definizione. Questi infatti, non sono beni consumabili per i quali vi sia la necessità di stabilire un prezzo di mercato sicuro e quotidiano, il quale, per una nota legge economica, tende a coincidere con il prezzo di costo. I beni immobili hanno durata lunghissima, il rapporto tra costo e prezzo perde ragione d'essere proprio per la durata degli intervalli tra le transazioni del bene stesso. Nei beni immobili non si parla di profitto derivante dalla forbice esistente tra prezzo e costo, ma si parla di rendita, la cui genesi è notevolmente più complessa e determinata da fattori imprevedibili come la posizione, la normativa e altre componenti difficilmente valutabili a priori.
Esercitare l'estimo significa formulare un giudizio di valore di un bene immobiliare, attraverso un'attenta analisi della realtà, passando dal complesso al particolare attraverso schematizzazioni sempre più dettagliate.
L'estimo viene generalmente classificato ingabbiandolo in una sequela di scatole cinesi, le quali tendono a complicare una disciplina che in realtà è, e dovrebbe essere, basata su presupposti di chiarezza e buon senso. Pertanto premesso questo, cercare di classificare i vari campi di applicazione è compito arduo, tuttavia può essere comunque utile ai fini di definizione del campo preciso dei nostri studi.
Se classifichiamo l'estimo in base alla tipologia degli immobili oggetto delle formulazioni di valore abbiamo essenzialmente tre tipi di sottodiscipline: l'estimo rurale che si occupa essenzialmente di stima di aziende agrarie e problemi a loro connesse, l'estimo civile o urbano che si occupa delle abitazioni o delle aree fabbricabili e problemi relativi e infine l'estimo industriale che si occupa della stima e dei problemi delle strutture produttive in genere.
Se classifichiamo l'estimo in base alla dimensione degli immobili considerati nella formulazione dei giudizi di stima abbiamo due grandi tipi di estimo: l'estimo privato o micro estimo, basato su valori statistici o alle ricerche di mercato e avente come oggetto di studio essenzialmente beni immobili privati di soggetti individuali e l'estimo pubblico o macro estimo, basato sullo studio del territorio, delle normative, sull'utilità marginale e avente come oggetto di studio gruppi di beni pubblici di soggetti collettivi.
Se classifichiamo l'estimo in base ai mezzi di analisi abbiamo: l'estimo ordinario, cioè l'estimo classico, basato sulla matematica finanziaria e sulle leggi che regolano l'economia e l'estimo legale, basato sulla normativa e destinato a risolvere controversie giuridiche.
1.3.2
I
PRINCIPI ESTIMATIVI
[CAPITOLO
1.3 ESTIMO
GENERALE]
Valutare un bene significa stabilire in termini di prezzo il suo valore. Dicendo e accettando questo, implicitamente e tacitamente si affermano i principi sottesi dallo stesso assunto. Esistono infatti, dei principi universalmente riconosciuti dalla scuola estimativa, il valore dei quali risiede nella stessa definizione di valutazione prima vista e che andiamo ad analizzare.
Dare valore a un bene immobile non può prescindere dal motivo per il quale la formulazione di valore viene compiuta. Appare evidente che nel dare il valore ad una abitazione per fissarne il prezzo in una compravendita o per calcolarne l'ICI o in caso di successione ereditaria usiamo criteri profondamente differenti. Nessuno si sognerebbe infatti di stabilire come prezzo di vendita di una abitazione quello catastale. Possiamo dire che, in questo caso, l'estimo abbandona la precisione scientifica del processo di formulazione del giudizio e abbraccia il metodo euristico, tipico delle discipline finalizzate. Il principio viene comunemente definito come: "Dipendenza del valore di stima in base allo scopo per il quale viene redatta". La ragione economica del principio è semplice, ogni bene immobile assume una pluralità di aspetti economici e legali che gli conferiscono diverso valore conseguente.
Il valore della stima dipende dal suo scopo, tuttavia qualsiasi sia questo fine, il metodo utilizzato è sempre e universalmente riconosciuto come identico per tutti i periti, cioè quello basato sulla comparazione dei dati raccolti. Il principio viene definito come: "La comparazione dei dati come unico metodo estimativo".
Esso consiste in tre fasi distinte: la prima fase di raccolta dei dati, la quale consiste nel cercare il maggior numero possibile di beni analoghi a quello oggetto della stima per i quali sia possibile avere un prezzo certo; la seconda fase di riordino dei dati, nella quale il perito ordina i valori numerici raccolti secondo un ordine crescente o descrescente e collega a ogni valore numerico il bene analogo corrispondente; la terza e ultima fase di scelta del bene analogo avente il maggior numero di caratteristiche simili al bene oggetto di stima, nella quale il perito assume il prezzo associato a tale bene, come il valore oggetto di stima. Con questo principio si evidenzia il carattere non scientifico dell'estimo, ogni giudizio di stima è basato sulla comparazione di dati analoghi disinteressandosi delle cause che hanno determinato tali valori. In altre parole, per arrivare a stabilire il prezzo di un bene immobile occorre rilevare il maggior numero di prezzi di transazione di beni con scopi simili a quello oggetto della stima. Una volta scelto tra questi, quello 'più simile' tra i 'simili', il suo valore sarà quello prescelto.
La stima di un bene che non contenga come conclusione l'espressione del prezzo dell'immobile oggetto della stessa, è una perizia inutile. Formulare un prezzo inteso come rapporto tra il bene e la moneta, è uno dei fondamenti dell'attività estimativa, tale azione consente infatti, di fare riferimento certo e preciso a un valore numerico. Pertanto possiamo definire un altro principio dell'estimo, quello per cui: "Il prezzo è il fondamento di ogni giudizio di stima". Alcuni studiosi sottolineano, molto argutamente, che il prezzo “si dà” alle cose solo in maniera reale, poiché esso è un giudizio sostanzialmente basato su elementi storici. Nel caso di beni immobili la formulazione non avviene in maniera reale, bensì ipoteticamente (ogni giudizio è solo basato su ipotesi). In altre parole, il prezzo è un valore di scambio di un bene, il giudizio di stima è invece solo una potenzialità di scambio. Il Malacarne5 già dal 1977 ha smascherato la fallacia concettuale di questo principio, tuttavia ancora oggi molti autori ritengono che una stima non è tale se non contiene un prezzo ovvero anche un valore monetario.
Volendo ridurre il concetto a delle definizioni –comunque chiarificatrici-possiamo dire che l'estimo nella più moderna accezione è, dunque, la previsione del valore di un bene espressa attraverso un altro bene. Viene da se, poi, capire che il bene per eccellenza, attraverso il quale è possibile comparare con immediatezza e precisione tutti gli altri, è il denaro. Esprimere quindi il valore di un bene attraverso il denaro è stabilirne il suo prezzo, anche se occorre osservare che questa definizione, così semplificata, è imprecisa. Il prezzo intuitivamente ci porta col ragionamento a pensare a una misurazione desunta direttamente dalla realtà; valutare non è misurare, ma solo prevedere, ragione per la quale è sempre opportuno ricordare sempre che essendo la stima un giudizio di valore, il prezzo formulato in una valutazione è solo quello “più probabile”, non il prezzo vero e proprio.
La stima è niente altro che una previsione di prezzo, ma presupposto fondamentale perché la previsione abbia valore è che gli elementi di base utilizzati per la formulazione del giudizio di stima permangano pressoché uguali nel tempo. Altro principio è quindi: "La previsione delle condizioni proprie dell'attualità". Qualcuno potrebbe sollevare delle perplessità circa i giudizi di stima formulati oggi, nel tempo presente, qualora si tratti di un bene da stimare, magari non più esistente e riferito a cinquant'anni passati. Per mezzo della matematica finanziaria, trascurando il principio dell'estimo che vuole la stima con un carattere di previsione e permanenza delle condizioni, sarebbe sufficiente dare un valore al bene ai prezzi di oggi, e poi portarlo indietro nel tempo per mezzo delle formule analizzate al capitolo precedente. Ma come valutare un immobile che, ad esempio, cinquant'anni fa si trovava nella periferia di una città e oggi è stato assimilato al centro della stessa? O una casa di pescatori isolata posta in riva al mare in una riviera disabitata e povera, la quale oggi si trova in posizione spettacolare rispetto a un centro turistico balneare? E' evidente che utilizzando semplicemente le note formule finanziarie, troviamo in entrambi i casi, valori sopravvalutati rispetto a quelli dell'epoca. Questo perché il giudizio di stima deve essere cronologicamente posizionato in un momento antecedente a quello cui deve riferirsi. Quello è il cosiddetto momento zero o attuale, al quale vengono riferiti tutti i calcoli finanziari. Appare chiaro che il procedimento prima descritto, alla luce di questa affermazione, non è più corretto: se il momento zero è nel passato e noi conosciamo il valore attuale del bene, non abbiamo con questo il Cn cioè il valore finale, bensì un altro Co derivato da diverso giudizio di stima nel quale abbiamo considerato condizioni e previsioni diverse. Quindi ne deriva che il Co discende sempre da un giudizio di stima, mentre il Cn deriva sempre e solo da operazioni matematiche effettuate partendo da Co.